Jeder in Deutschland Steuerpflichtige muss gemäß der hierzulande geltenden Steuergesetzgebung seine gesamten, weltweit erzielten Einkünfte in Deutschland versteuern. Zur Vermeidung zu hoher Steuerlasten und steuerlicher Ungleichheiten hat Deutschland jedoch mit diversen Ländern so genannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) vereinbart. Bei diesen Doppelbesteuerungsabkommen gibt es zwei verschiedene Methoden:

Freistellungsmethode
Bei der Freistellungsmethode werden die im Ausland erzielten Erträge grundsätzlich nur im jeweiligen Land besteuert. In Deutschland müssen auf diese Erträge also keine weiteren Steuern entrichtet werden. Aufgrund der Tatsache, dass die meisten Anleger in den entsprechenden Ländern keine weiteren Einkünfte erzielen, kommen Sie oftmals in den Genuss von Steuerfreibeträgen und niedrigen Steuersätzen. Auch wenn die so erzielten Gewinne in Deutschland nicht noch einmal versteuert werden, unterliegen sie dem Progressionsvorbehalt. Dabei werden die im Ausland erzielten Einkünfte den in Deutschland erzielten Einkünften hinzugerechnet und der daraus resultierende Steuersatz ermittelt, welcher dann auf das tatsächlich in Deutschland zu versteuernde Einkommen angewandt wird. Dabei gilt: je höher das in Deutschland zu versteuernde Einkommen, desto geringer die Auswirkungen dieses Progressionsvorbehaltes.
Anrechnungsmethode
Die so genannte Anrechnungsmethode ist für den Anleger steuerlich von Nachteil. Hierbei müssen die im Ausland erzielten Gewinne in Deutschland komplett versteuert werden. Die bereits im Ausland entrichteten Steuern werden dabei lediglich auf die in Deutschland fällige Steuerlast angerechnet. Betrachtet man die Anrechnungsmethode einmal genauer, so erschließt sich schnell ihr Nachteil: Hat das Land, in dem die Gewinne erzielt wurden, einen niedrigeren Steuersatz, muss die Differenz in Deutschland versteuert werden. Hat das Land hingegen einen höheren Steuersatz in Deutschland, führt der Anleger dort also mehr Steuern ab als hierzulande, so bekommt er diese Steuern in Deutschland auch nicht wieder erstattet. Er zahlt also immer den höheren Steuersatz beider Länder.

Bei der Auswahl eines geschlossenen Immobilienfonds im Ausland sollte also unbedingt darauf geachtet werden, dass mit dem jeweiligen Zielland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode existiert. Nur dann kann der Anleger von niedrigeren Steuern und eventuellen Steuerfreibeträgen profitieren. Darüber hinaus muss der Anleger auch immer steuerrechtliche Änderungen im Auge behalten. So können Doppelbesteuerungsabkommen gekündigt werden oder sich die steuerlichen Rahmenbedingungen im jeweiligen Zielland derart ändern, dass die dort entrichtete Steuerlast höher ist, als die in Deutschland. Es gilt also:

Zielländer auswählen, mit denen ein Doppelbesteuerungsabkommen nach der Freistellungsmethode existiert
Zielländer mit möglichst niedrigen Steuersätzen und hohen Freibeträgen auswählen
Prüfen, ob nachteilige Änderungen der Steuergesetzgebung oder eine Aufhebung des Doppelbesteuerungsabkommens mit dem Zielland geplant oder sogar schon beschlossen sind

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