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GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS USA

Geschlossene US-Immobilienfonds

Geschlossene US-Immobilienfonds unterscheiden sich in zweierlei Hinsicht von anderen Auslands-Immobilienfonds. Zum einen im Hinblick auf die Gesellschaftsform, an der sich die Anleger beteiligen. Während es sich bei fast allen Auslands-Immobilienfonds um GmbH & Co. KGs handelt, beteiligt sich der Anleger bei US-Immobilienfonds entweder an einer Limited Partnership oder einem Joint Venture mit einem amerikanischen Partner. Zum anderen unterscheiden sich US-Immobilienfonds auch hinsichtlich der steuerlichen Behandlung von anderen Auslandsfonds. Zu allen genannten Eigenheiten geben wir Ihnen nachfolgend die wichtigsten Informationen an die Hand.

Beteiligungsformen
Die Anleger von US-Immobilienfonds beteiligen sich entweder direkt an einer Limited Partnership (US-Gesellschaft, welche in etwa der deutschen Kommanditgesellschaft entspricht) oder an einem Joint Venture mit einem amerikanischen Partner. Der Regelfall ist die Beteiligung an einer Limited Partnership (L.P.), bei der die Anleger als Limited Partner (beschränkt haftender Gesellschafter) an der Gesellschaft beteiligt werden. Die Rolle des Komplementärs – bei der Limited Partnership als General Partner bezeichnet – übernimmt in der Regel der Initiator des Fonds oder eine von ihm beauftragte Person. Für eine solche Beteiligung gilt grundsätzlich immer die englischsprachige Urschrift des meist äußerst umfangreichen Gesellschaftervertrages, nicht dessen deutsche Übersetzung. Der Umfang der US-Verträge ist in der dortigen Rechtsprechung begründet, die lediglich nach dem Inhalt des entsprechenden Vertrages urteilt. Daher sollte sich der Anleger vor Beteiligung an einem US-Immobilienfonds zumindest die wichtigsten Abschnitte des Gesellschaftervertrages im Original durchlesen. Anders als bei deutschen Immobilienfonds wird bei US-Fonds der General Partner (Komplementär) mit weitaus umfangreicheren Befugnissen ausgestattet, was seine Ursache im amerikanischen Gesellschaftsrecht hat. Gehen die Befugnisse der Anleger als Limited Partner über die reiner Kapitalgeber hinaus, können diese leicht als General Partner eingestuft werden, was unter anderem zum Verlust der Haftungsbeschränkung führt. Diese erweiterten Befugnisse des General Partner machen es erforderlich, diesen vor der Beteiligung noch genauer als bei deutschen Fonds auf seine Seriosität und Leistungsfähigkeit zu überprüfen. Seit neuestem werden Beteiligungen an geschlossene US-Immobilienfonds auch in der Form einer deutschen GmbH & Co. KG angesehen, welche sich ihrerseits als Limited Partner an einer Limited Partnership beteiligt. So interessant dies für den deutschen Anleger auf den ersten Blick auch aussehen mag, ist diese Beteiligungsform wesentlich ungünstiger als die einer Direktbeteiligung. Der Anleger hat so nämlich nur Rechte im Hinblick auf seine Beteiligung an der GmbH & Co. KG, nicht aber an der Limited Partnership, welche letzten Endes die maßgeblichen Entscheidungen trifft.
Die andere Form der Beteiligung an US-Immobilienfonds ist die eines Joint Ventures mit einem amerikanischen Partner. Hierbei hält der US-Partner meist einen größeren Teil der Anteile an der Gesellschaft und die deutschen Anleger bekommen eine Vorzugsausschüttung. Im Gegenzug für die nachrangige Bedienung erhält der US-Partner allerdings meist den größeren Anteil an über den im Prospekt genannten Erträgen. Für deutsche Anleger hat diese Konstruktion den Vorteil, dass ein US-Unternehmen direkt in den Fonds integriert ist und schon im Hinblick auf die Erfolgsbeteiligung auch an dessen Erfolg interessiert ist. Besonders vorteilhaft ist es, wenn der US-Partner auch noch einen Teil der Bareinlage in das Joint Venture geleistet hat, da dann seine Anstrengungen bezüglich einer möglichst hohen Rendite auf sein eingesetztes Kapital und damit auch das Geld der Anleger, als am höchsten angesehen wird.

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Steuerliche Besonderheiten von US-Immobilienfonds
US-Immobilienfonds unterscheiden sich von anderen Auslands-Immobilienfonds in erster Linie dadurch, dass der Anleger eine Steuernummer beantragen und eine Steuererklärung in den USA abgeben muss. Bei der Erstellung dieser Steuererklärung helfen in der Regel der Initiator des Fonds oder ein von ihm empfohlener Steuerberater. Da diese Leistung aber nicht kostenlos ist, müssen diese Kosten bei der Beteiligungssumme berücksichtigt werden. Die Erstellung einer solchen Steuererklärung kostet bis zu 150 US-Dollar und würde so bei einer Beteiligungssumme von 20.000 US-Dollar bereits 0,75 Prozentpunkte der Ausschüttung verschlingen. Wichtig ist auch zu wissen, dass in den USA die einzelnen Bundesstaaten verschieden hohe Steuern erheben. Dazu kommen die bundesweit gültigen Bundessteuern sowie im Einzelfall noch Gemeindesteuern. Die genaue Steuerbelastung sollte mit einem Steuerberater vor Beteiligungsbeginn geprüft und durchgerechnet werden. Auch gibt es in den USA keine steuerfreien Veräußerungsgewinne bei Immobilien, die länger als 10 Jahre im Bestand des Fonds waren. Somit müssen Veräußerungsgewinne immer versteuert werden, was zu einer wesentlich höheren Steuerlast als bei inländischen Immobilienfonds führen kann. Fast noch wichtiger ist es zu beachten, dass auch Beteiligungen an US-Immobilienfonds von deutschen Finanzämtern bei der Prüfung auf gewerblichen Grundstückshandel berücksichtigt werden. Hierbei gilt die so genannte „Drei-Objekt-Grenze“, welche besagt, dass gewerblichen Grundstückshandel betreibt, wer innerhalb von in der Regel fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft. Wird ein Anleger als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft, wird Grunderwerbssteuer fällig und es werden sämtliche Veräußerungsgewinne steuerpflichtig. Gemäß einem Erlass des Bundesministeriums für Finanzen vom 26. März 2004 werden dem Anleger Verkäufe einzelner Objekte eines Fonds dann zugerechnet, wenn der Verkehrswert seines Anteils oder der Anteil am verkauften Objekt über 250.000 Euro liegt bzw. der Anleger Anteile in derselben Größenordnung veräußert. Dann gilt jedes einzelne durch den Fonds verkaufte Objekt als Verkauf, der bei der „Drei-Objekt-Grenze“ zu berücksichtigen ist. Daher sollten Anleger, die Beteiligungen von mehr als 100.000 US-Dollar an einem US-Immobilienfonds zeichnen wollen, vorher unbedingt steuerlichen Rat einholen.

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