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INDEXIERUNG VON MIETVERTRÄGEN

Indexierung von Mietverträgen

Während bei Mietverträgen mit Privatpersonen in der Regel ein fester Mietzins vereinbart wird, sind gewerbliche Mietverträge meistens indexiert, also an einen bestimmten Index gekoppelt. Steigt dieser Index im Laufe der Zeit, so wird die vereinbarte Miete entsprechend angepasst. Der gebräuchlichste Index, der für eine solche Indexierung herangezogen wird, ist der Preisindex für die allgemeinen Lebenshaltungskosten, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt berechnet und herausgegeben wird.

Ob die Miete vollständig oder nur zu einem bestimmten Prozentsatz an die Entwicklung des vereinbarten Index angepasst wird, muss vertraglich vereinbart werden. Der Fantasie der Vertragsparteien sind dabei keine Grenzen gesetzt. So gibt es Mietverträge, die eine bestimmte Anzahl von Jahren vorsehen, innerhalb derer keinerlei Mieterhöhung erfolgt und Mietverträge, bei denen die Miete erst dann erhöht wird, wenn der Index sich um einen bestimmten Wert verändert hat.

Die Indexierung von Mietverträgen ist besonders dann von Bedeutung, wenn es sich um längerfristige Verträge handelt, denn sie garantiert den vollständigen oder zumindest teilweisen Ausgleich der Inflation. Wird eine solche Indexierung nicht vereinbart, nimmt der Fonds zwar nominal Jahr für Jahr dieselbe Miete ein, deren Realwert sinkt aber kontinuierlich. So führt bei einer jährlichen Inflation von 2 Prozent ein Weglassen der Indexierung dazu, dass bereits nach 5 Jahren die eingenommene Miete nur noch rund 90 Prozent des Realwertes – also der Kaufkraft – aufweist, die sie zu Vertragsbeginn hatte. Auch die Vereinbarung von Jahren ohne Mietanpassung oder die Mietanpassung erst bei Überschreiten einer bestimmten Änderung des Index können erhebliche Auswirkungen auf das Ergebnis eines geschlossenen Immobilienfonds haben.

Der einzige Vorteil einer nur teilweisen Indexierung ist der, dass nach Ablauf des Mietvertrages ein größerer Spielraum für Mietanpassungen beim Abschluss neuer Mietverträge besteht. Hier gilt es also seitens der Fondsgesellschaft abzuwägen, ob und inwieweit eine Indexierung erfolgen und welcher Index dazu als Basis dienen soll.

Neben der Indexierung kommt auch den in vielen gewerblichen Mietverträgen vorhandenen Optionen zur Verlängerung des Mietverhältnisses eine hohe Bedeutung hinsichtlich der Dauer der Mietverträge und der Höhe der Mieteinnahmen zu. Wie sich Optionen zur Verlängerung von Mietverträgen auswirken können, erklären wir Ihnen hier:

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