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KAUFVERTRAG BEI GESCHLOSSENEN IMMOBILIENFONDS

Kaufvertrag bei geschlossenen Immobilienfonds

Der Kaufvertrag stellt bei Immobilienfonds naturgemäß einen der wichtigsten Verträge dar. Trotzdem werden Kaufverträge in den Prospekten der Fonds meist nur auszugsweise wiedergegeben. Für den Anleger am wichtigsten ist es natürlich, dass der Kaufvertrag bereits abgeschlossen wurde. Neben dem bereits erfolgten Abschluss sollten mindestens folgende Angaben im Verkaufsprospekt des Fonds enthalten sein:

  • Verkäufer
  • Zeitpunkt des Besitzübergangs der Immobilie auf den Käufer
  • Kaufpreis
  • Modalitäten zur Zahlung des Kaufpreises
  • Fakten zur Gewährleistung

Die Angabe des Verkäufers ist für den Anleger nur von untergeordneter Bedeutung. Lediglich zur Prüfung auf Verflechtungen von Verkäufer und Fondsinitiator bzw. anderen Projektpartnern ist er von Bedeutung. Seine Bonität oder andere Punkte sind hingegen nur dann von Bedeutung, wenn er zum Beispiel als Mietgarant auftritt oder die Gewährleistung für das verkaufte Objekt übernimmt. Für letzteres gibt es allerdings Gewährleistungsbürgschaften, durch welche die Hausbank des Verkäufers die finanzielle Übernahme von Gewährleistungsansprüchen garantiert und für die Zahlung entsprechender Beträge bürgt.

Wesentlich wichtiger für den Anleger ist die Höhe des Kaufpreises und die Qualität der Immobilie. Zwar gibt es keinen einheitlichen Bewertungsmaßstab, welcher Kaufpreis angemessen ist aber durch externe Gutachter kann der Markt- und Objektwert der Immobilie bestimmt und mit dem Kaufpreis verglichen werden. Auch im Vergleich mit den erwarteten Mieteinnahmen ist der Kaufpreis von Interesse. Je weniger Jahresnettomieten der Kaufpreis beträgt, umso schneller amortisiert sich das Objekt und umso rentabler kann die Kapitalanlage im betreffenden Immobilienfonds sein. Beim Vergleich von Kaufpreis und Jahresnettomiete muss allerdings berücksichtigt werden, ob Verkäufer und Fondsinitiator direkt oder indirekt miteinander verflochten sind. Ist das der Fall, kann es vorkommen, dass ein überhöhter Kaufpreis durch eine zu optimistische Prognose der Mieteinnahmen im Verkaufsprospekt kaschiert wird. Welcher Kaufpreis angemessen ist, hängt von diversen Faktoren wie Standort, Infrastruktur, Art des Objektes oder örtlichem Mietspiegel ab.
Handelt es sich bei der Immobilie, in die investiert werden soll, um einen Neubau, tritt an die Stelle des Kaufvertrages in der Regel ein Generalunternehmervertrag. In diesem verpflichtet sich der Generalunternehmer zur schlüsselfertigen Erstellung und Übergabe des Objektes. Generalunternehmerverträge sind umfangreiche Vertragswerke, da in ihnen alle möglichen Punkte wie Qualitäten, Fertigstellungszeitpunkte, Kosten, Abschlagszahlungen, Gewährleistung, Vertragsstrafen und vieles andere mehr festgelegt werden.

Neben dem Kaufvertrag bzw. Generalunternehmervertrag auf der Ausgabenseite kommt dem Mietvertrag auf der Einnahmenseite eines geschlossenen Immobilienfonds besondere Bedeutung zu:

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