GESCHLOSSENE FONDS
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KLASSIFIZIERUNG GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS

Klassifizierung geschlossener Immobilienfonds

Die Klassifizierung von geschlossenen Immobilienfonds kann anhand verschiedener Merkmale erfolgen. Um Ihnen die Auswahl geeigneter Fonds zu erleichtern, stellen wir Ihnen nachfolgend einige der wichtigsten Kriterien zur Klassifizierung geschlossener Immobilienfonds vor und erläutern kurz die Vor- und Nachteile jeder Variante:

Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien
Die wichtigste Unterscheidung geschlossener Immobilienfonds ist die nach der Art der Immobilien, in die investiert werden soll. So kann man Fonds unterscheiden, die in folgende Arten von Objekten investieren:

  • Bürogebäude
  • Wohngebäude
  • Einkaufszentren
  • Hotels
  • Seniorenwohneinrichtungen

Bis auf Wohnungen und Seniorenwohnheime können alle eben aufgeführten Arten von Immobilien der Kategorie der Gewerbeimmobilien zugerechnet werden. Bürogebäude stellen dabei den mit Abstand größten Teil aller Investitionsobjekte dar. Fonds, die in Wohnimmobilien oder Seniorenwohneinrichtungen investieren, sind hingegen derzeit weniger häufig anzutreffen. Die zunehmende Überalterung der Bevölkerung könnte allerdings in naher Zukunft eine wahre Blütezeit für Fonds darstellen, die in Seniorenresidenzen und Seniorenwohnheime investieren.

Neubau oder Bestandsimmobilien
Eine weitere Unterscheidung geschlossener Immobilienfonds kann danach vorgenommen werden, ob diese in den Neubau einer bzw. mehrere Objekte investieren oder eine bzw. mehrere Bestandsimmobilien erwerben. Jede Variante hat ihre Vor- und Nachteile. Beim Neubau einer Immobilie trägt der Fonds grundsätzlich die Baurisiken, kann nach Fertigstellung aber auch über einen Neubau verfügen. Erwirbt der Fonds eine Bestandsimmobilie, so entfällt zwar das Baurisiko, aber es gibt auch keine Gewährleistungen für das Gebäude wie bei einem Neubau üblich und je nach Zustand der Bausubstanz geht der Fonds bei einer Bestandsimmobilie immer das Risiko ein, Erhaltungs- und Sanierungsinvestitionen tätigen zu müssen.

Anzahl der Mieter
Die Anzahl der Mieter ist eines der wichtigsten Unterscheidungskriterien geschlossener Immobilienfonds. Fonds, bei denen eine bestimmte Immobilie (fast) an nur einen Mieter vermietet wird, haben den Vorteil meist sehr langfristiger Mietverträge und einer entsprechenden Planungssicherheit. Darüber hinaus sind sie durch die (fast) ausschließliche Vermietung des Objektes an einen Mieter während der Laufzeit des Mietvertrages unabhängig von allgemeinen Entwicklungen am Immobilienmarkt. Dem gegenüber steht das Ausfallrisiko, welches bei nur einem Mieter extrem hoch ist. Um dieses Ausfallrisiko zu begrenzen, werden solche (fast) Ausschließlichkeitsmietverträge in aller Regel nur mit großen Wirtschaftsunternehmen oder staatlichen Institutionen geschlossen, bei denen eine entsprechende langfristige Bonität gegeben ist. Mindestens genauso wichtig ist aber die Situation nach Ablauf des Mietvertrages. Bei nur einem Mieter muss entweder der Mietvertrag mit diesem verlängert werden oder (fast) die gesamte Immobilie muss neu vermietet werden. Finden sich nicht ausreichend neue Mieter, steht der Fonds ohne oder nur mit einem geringen Teil der benötigten Einnahmen da. Die Suche nach neuen Mietern ist in aller Regel auch mit Kosten verbunden, die sich negativ auf die Rendite des Fonds auswirkt. Bei der Vermietung an mehrere Mietparteien stellt sich das Bild genau umgekehrt dar. Das Risiko eines Totalausfalls ist sehr gering und durch die meist unterschiedlich lang laufenden Mietverträge mit den einzelnen Parteien können auch sich kurzfristig ergebende Marktchancen im Hinblick auf den Mietzins oder Mietinteressenten genutzt werden. Dem steht das Risiko von Zahlungsausfällen einzelner Mieter gegenüber und die Tatsache, dass in schwachen Marktphasen Nachvermietungen nur zu niedrigeren Mietzinsen möglich sind.

Diese Kriterien stellen die wichtigsten Klassifizierungen geschlossener Immobilienfonds dar. Für welche Art von Fonds sich der Anleger entscheidet, hängt von seiner Markteinschätzung und/oder persönlichen Neigungen ab.

Ebenso wichtig wie die Auswahl der richtigen Fondsklasse ist aber auch die Ausgestaltung der bei Immobilienfonds wichtigsten Verträge. Den wichtigsten Vertrag stellt dabei der Kaufvertrag dar, auf den wir deshalb auf der nachfolgenden Seite ausführlich eingehen wollen:

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