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MIETGARANTIE BEI GESCHLOSSENEN IMMOBILIENFONDS

Mietgarantie bei geschlossenen Immobilienfonds

Mietgarantien werden oftmals vom Initiator eines geschlossenen Immobilienfonds oder dem Verkäufer eines Objektes abgegeben. Eine solche Mietgarantie soll in erster Linie dem Anleger eine anfänglich hohe Einnahmensicherheit garantieren. In erster Linie hängt die Sicherheit der Einnahmen jedoch nicht von einer abgegebenen Garantie sondern von der Bonität des Garantiegebers ab. Besonders wichtig ist hier zu erfahren, ob die Mietgarantie bereits zumindest zu einem Großteil über abgeschlossene Endmietverträge abgedeckt ist. Bei hohem Leerstand kann ansonsten auch ein solventer Garantiegeber schnell an seine finanziellen Grenzen geraten und die Mietgarantie nicht mehr erfüllen. Eine zweite Möglichkeit der Mietgarantie besteht im Abschluss eines Generalmietvertrages zwischen dem Fonds und einem Generalmieter.

Sowohl Mietgarantie als auch Generalmietvertrag verfolgen dieselben Ziele, nämlich eine möglichst hohe Einnahmensicherheit zu gewährleisten und das unabhängig vom Marktniveau sowie dem Vermietungsgrad der Immobilien. In der Umsetzung dieser Ziele bestehen allerdings erhebliche Unterschiede. Bei einer Mietgarantie wird seitens des Garantiegebers dem Fonds ein anfänglicher Mindestmietzins zugesichert. Die einzelnen Mietverträge mit den Endmietern werden dann aber zwischen Fonds und Endmieter direkt abgeschlossen. Der Garantiegeber muss lediglich die Differenz zwischen garantiertem und tatsächlich vereinbartem Mietzins an den Fonds bezahlen, sollte der Mietzins unterhalb der garantierten Höhe liegen. Fällt der Garantiegeber aus, hat das keinerlei Einfluss auf die einzelnen Endmietverträge – vom Wegfall eventueller Differenzzahlungen wie eben beschrieben einmal abgesehen. Zwar stehen eventuell höhere Mieteinnahmen als die Garantiemiete dem Fonds zu, allerdings werden in der Regel Vereinbarungen getroffen, dass aus solchen positiven Mietdifferenzen Zuschüsse des Garantiegebers beglichen werden, die dieser in früheren Zeiten getätigt hat. Alternativ kann auch eine Verteilung der Mehreinnahmen zwischen Fonds und Garantiegeber vereinbart werden.

Anders hingegen sieht die Sache bei einem Generalmietvertrag aus. Hier besteht lediglich zwischen Fonds und Generalmieter ein Mietvertrag. Der Generalmieter schließt seinerseits wiederum Mietverträge mit den einzelnen Endmietern ab. Dabei den garantierten Mietzins übersteigende Einnahmen stehen in diesem Fall in aller Regel dem Generalmieter zu. Dieser zahlt normalerweise nur die vereinbarte Generalmiete an den Fonds und trägt daher das volle Risiko, falls die von ihm abgeschlossenen Endmietverträge unterhalb dieser Mietzahlung bleiben. Im Gegenzug stehen ihm dafür die Mehreinnahmen zu, die er aus Mietverträgen erzielt, die zu einem höheren Mietzins abgeschlossen werden. Generalmietverträge sind nur dann problematisch, wenn der Generalmieter in Insolvenz gerät. In diesem Fall gehen die Endmietverträge nämlich nicht an den Fonds über, sondern die Mieter müssen ihren Mietzins weiterhin auf die Konten des Generalmieters entrichten. Um auch im Falle der Insolvenz eines Generalmieters laufende Mieteinnahmen zu erzielen und Zahlungsausfälle zu vermeiden, ist es besonders wichtig, dass mit jedem Endmieter vereinbart wird, dass der entsprechende Endmietvertrag bei Insolvenz des Generalmieters automatisch auf den Fonds übergeht.

Unter dem Aspekt der Einnahmensicherheit sind Mietgarantien und Generalmietverträge zu begrüßen. Allerdings können diese Mittel auch dazu eingesetzt werden, um durch Mietgarantien und Generalmietverträge mit Mietzinsen oberhalb des Marktniveaus einen überdurchschnittlichen Kaufpreis für bestimmte Objekte zu erzielen oder die mangelnde Marktfähigkeit einer Immobilie zu kaschieren. Darüber hinaus kann eine Mietgarantie auch zahlungskräftige Initiatoren schnell in Bedrängnis bringen, wenn die Vermietung der Objekte nicht wie prospektiert verläuft. Das wäre dann für die Anleger wesentlich schlimmer, als eventuell anfänglich niedrigere Mieteinnahmen.

Sowohl bei Mietgarantien als auch bei General- und Endmietverträgen wird die zu zahlende Miete in aller Regel indexiert, also entsprechend der Entwicklung bestimmter Teuerungsraten angepasst. Dieses als Indexierung bezeichnete Verfahren stellen wir Ihnen auf der folgenden Seite vor:

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