Mietvertrag bei geschlossenen Immobilienfonds

Die Miete stellt – von einem etwaigen Veräußerungserlös abgesehen – die einzige Einnahmequelle eines Immobilienfonds dar. Dementsprechend groß ist die Bedeutung des Mietvertrages, denn er bildet die Grundlage für diese einzige Einnahmequelle eines jeden Immobilienfonds. Wie auch Kaufverträge sind Mietverträge in der Regel nur auszugsweise und mit den wichtigsten Daten in den Verkaufsprospekten der Fonds abgebildet. Ein guter Immobilienfonds stellt dabei mindestens die folgenden Eckdaten der wichtigsten Mietverträge seiner Objekte im Verkaufsprospekt vor:

• Mieter
• Laufzeit des Mietvertrages
• Mietfläche
• Höhe der Miete
• Verteilung der Nebenkosten (bei den Hauptmietern)
• Optionen auf Verlängerung des Mietvertrages
• Indexierung
• Sonderkündigungsrechte, wenn vorhanden

Der Abschluss eines Mitvertrages bietet dem Immobilienfonds Sicherheit bezüglich der Kalkulation seiner Einnahmen über die Laufzeit des entsprechenden Vertrages. Hauptrisiko eines jeden Mietvertrages ist ein Zahlungsausfall, weshalb der Bonität des Mieters entsprechende Bedeutung zukommt. So ist es nicht verwunderlich, dass bei Immobilienfonds, die den Großteil bestimmter Objekte an einen oder wenige Hauptmieter vermieten, meist nur Unternehmen aus Industrie und Wirtschaft mit entsprechender Bonität oder staatliche Einrichtungen zum Zuge kommen, da hier die Ausfallwahrscheinlichkeit am geringsten ist. Für die Höhe der vereinbarten Miete gibt es drei Bereiche, für die jeweils folgende Vor- und Nachteile gelten:

• Mietvertrag unter dem aktuellen Marktniveau
  Eine Miete unterhalb des aktuellen Marktniveaus bedeutet für den Fonds zum einen niedrigere Mieteinnahmen, also die suboptimale Ausnutzung der Einnahmemöglichkeiten. Zum anderen werden solche Mietverträge meist sehr langfristig geschlossen, was dem Fonds eine höher Einnahmen- und Planungssicherheit bietet. Darüber hinaus kann er bei Ablauf des Mietvertrages überdurchschnittlich vom inzwischen eventuell gestiegenen Mietpreisniveau profitieren. Hingegen verschenkt er Potential, wenn der Mieter eine eventuell vorhandene Verlängerungsoption einsetzt und damit seinen Mietvertrag zu einem Mietzins unterhalb des Marktniveaus verlängert.
• Mietvertrag zum aktuellen Marktniveau
  Hier halten sich Chancen und Risiken bzw. Vor- und Nachteile die Waage. Für beide Parteien stellt ein Mietzins in Höhe des aktuellen Marktniveaus einen fairen Mittelweg dar. Solche Mietverträge sind in der Regel für Anleger als auch für die Mieter als günstig anzusehen.
• Mietvertrag über dem aktuellen Marktniveau
  Mit Mietverträgen oberhalb des aktuellen Marktniveaus erzielt der Immobilienfonds auf kurze Sicht erst einmal hohe Einnahmen. Umso wichtiger ist hierbei die Bonität der Mieter, denn nicht jeder Mieter kann eine solche dauerhaft hohe Miete verkraften. Je höher die anfänglich vereinbarte Miete ist, desto höher ist auch das Risiko, dass nach Beendigung des Mietvertrages der Mietzins für neue Verträge gegenüber dem Erstvertrag sinkt. Bei Verflechtungen zwischen Mieter und Vermieter besteht auch die Gefahr, dass ausgehend von einer zu hohen Miete ein überhöhter Kaufpreis für die Immobilie gezahlt wird.

Besonders hohe Chancen können sich ergeben, wenn die Mieten zwar unter dem aktuellen Marktniveau liegen, das Objekt dafür aber entsprechend günstig erworben wurde und die Mietverträge keine zu lange Laufzeit haben. In diesem Fall können dem Fonds nach Auslaufen der bestehenden Mietverträge höhere Einnahmen durch neue Mietverträge mit einem höheren Mietzins zufließen, was zu einer entsprechend höheren Rendite für den Anleger führen kann.

Um den Anlegern zumindest eine anfänglich hohe Einnahmensicherheit zu gewährleisten, werden oftmals seitens der Fondsinitiatoren oder durch den Verkäufer der Immobilie Mietgarantien übernommen. Details zu deren Bewertung und Bedeutung finden Sie auf der nachfolgenden Seite:

• Mietgarantie

Ein oft eingesetztes Mittel, Mietverträge an Änderungen des Marktniveaus während der Vertragslaufzeit anzupassen, ist die so genannte Indexierung. Eine ausführliche Beschreibung dieses Sachverhaltes finden Sie auf der folgenden Unterseite:

• Indexierung

Wichtig bei der Bewertung der Mieteinnahmen sind auch mögliche Optionen zur Verlängerung bestehender Mietverträge seitens der Endmieter. Mehr zu den Vor- und Nachteilen von Verlängerungsoptionen können Sie auf folgender Seite nachlesen:

• Optionen zur Verlängerung

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