GESCHLOSSENE FONDS
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STEUERLICHE ASPEKTE GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS

Steuerliche Aspekte geschlossener Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds gibt es – wie bei den meisten Arten geschlossener Fonds – steuerlich einige wichtige steuerliche Rahmenbedingungen und Aspekte zu beachten. Die wichtigsten davon stellen wir Ihnen hier vor.

Art der Einkünfte
Bei deutschen Immobilienfonds erzielen Privatanleger in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Einkünfte aus Kapitalvermögen durch die Verzinsung der Liquiditätsreserve des Fonds. Vereinzelt werden auch Immobilienfonds angeboten, bei denen die Anleger Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen, diese sind aber steuerlich benachteiligt. Während bei Immobilienfonds mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach der derzeitigen Steuergesetzgebung Gewinne aus der Veräußerung von Objekten nach einer Haltezeit von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmt werden können, müssen die Anleger bei Fonds mit Einkünften aus Gewerbebetrieb den Gewinn aus der Veräußerung von Objekten immer anteilig versteuern. Für eine ganz spezielle Gruppe von Anlegern, die aus der Veräußerung von Anlagegütern des Betriebsvermögens entstandene Gewinne reinvestieren wollen, gibt es die so genannten „6b-Fonds“. Diese sind grundsätzlich gewerblich geprägt und dienen dazu, gemäß § 6b&6c EStG aus der Veräußerung von Anlagegütern des Betriebsvermögens resultierende Gewinne nicht sofort versteuern zu müssen. Auch die in Deutschland nur selten anzutreffenden Projektentwicklungsfonds sind gewerblich geprägt, die Anleger erzielen bei ihnen also auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Allerdings spielen sie – wie auch die „6b-Fonds“ in Deutschland nur eine untergeordnete Rolle.

Grunderwerbssteuer
Wer in Deutschland eine Immobilie erwirbt, muss Grunderwerbssteuer in Höhe von derzeit 3,5 Prozent der Anschaffungskosten zahlen. Diese Grunderwerbssteuer fällt erneut an, wenn mehr als 95 Prozent der Gesellschafteranteile an einer Immobilie wechseln. Wenn eine Fondsgesellschaft also 100 Prozent der Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds an die Anleger verteilen würde, müssten diese erneut Grundsteuer bezahlen. Um diese Doppelbelastung zu vermeiden, behalten die Initiatoren geschlossener Immobilienfonds in Deutschland üblicherweise mindestens 5 Prozent der Gesellschafts- bzw. Fondsanteile ein.

Abschreibung
Die Abschreibung bei Immobilien erfolgt grundsätzlich linear. Wie hoch der Abschreibungssatz ist, hängt von der Nutzungsart der Objekte ab. Durch die lineare Abschreibung sind die Möglichkeiten beschränkt, in der Startphase eines geschlossenen Immobilienfonds Verluste aus Abschreibungen zu generieren. Lediglich bei Neubauwohnungen und Sanierungen von Baudenkmälern sowie Wohnungen in Sanierungsgebieten können nach §§ 7h/7i EStG höhere Abschreibungssätze angewendet werden. Der Verlustvortrag und die Verrechnung mit zukünftigen Gewinnen wurden durch den § 15b EStG derart eingegrenzt, dass Verluste nur noch dann vorgetragen und mit zukünftigen Gewinnen des Fonds verrechnet werden können, wenn die Verlustquote mehr als 10 Prozent des Eigenkapitals beträgt. Anfangsverluste und laufende Abschreibungen entscheiden insbesondere bei Immobilienfonds in Deutschland darüber, wie lange spätere Erträge mit anfänglichen Verlusten verrechnet und somit steuerfrei vereinnahmt werden können.

5. Bauherrenerlass
Der 5. Bauherrenerlass vom 20.10.2003 schränkt die Möglichkeiten der Verlustzuweisung bei geschlossenen Immobilienfonds noch mal drastisch ein. Er regelt, welche Kosten eines geschlossenen Fonds sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzugsfähig sind und welche Kosten den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugeordnet und somit über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen. Der 5. Bauherrenerlass gilt nicht nur für geschlossene Immobilienfonds, sondern für alle geschlossenen Fonds mit Ausnahme von Medienfonds. Gerade im Bereich der Immobilienfonds legt der Erlass aber fest, dass nur noch die Kosten sofort abgesetzt werden können, die auch einem einzelnen Erwerber entstehen würden. Der 5. Bauherrenerlass resultiert aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs in welchem gesagt wird, dass die Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds nicht als anteilige Erwerber einer Immobilie, sondern als Erwerber eines Fondsanteiles anzusehen seien. Somit müssen alle beim Vertrieb eines geschlossenen Immobilienfonds entstehenden Kosten wie Treuhandgebühren, Vermittlungsprovisionen und andere Vertriebskosten den Herstellungskosten zugeschlagen werden. Sie sind somit nicht mehr sofort abzugsfähig, sondern müssen zusammen mit den Immobilien über deren Abschreibungszeitraum abgeschrieben werden. Durch die Einführung des § 15b EStG kommt der 5. Bauherrenerlass nur dann zur Anwendung, wenn die Höhe der Verlustzuweisungen unter der Grenze von 10 Prozent des Eigenkapitals bleibt. Gerade aber im Bereich der deutschen Immobilienfonds ist er dennoch von großer Bedeutung. Denn nur bei Immobilienfonds können Veräußerungsgewinne nach einer Frist von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmt werden. Anfängliche Verluste können hier also durch die Verrechnung mit späteren Überschüssen des Fonds zu dauerhaften Steuerersparnissen führen.

Bei Detailfragen und zur Berücksichtigung der persönlichen Einkommensverhältnisse ist es auf jeden Fall anzuraten, vor dem Erwerb von Anteilen an einem geschlossenen Immobilienfonds einen Steuerberater aufzusuchen, der die Vor- und Nachteile verschiedener Fondskonstruktionen anhand der individuellen Situation des Anlegers bewerten kann.

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