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VERLÄNGERUNGSOPTIONEN VON MIETVERTRÄGEN

Verlängerungsoptionen von Mietverträgen

Während Mietverträge im privaten Bereich meist unbefristet abgeschlossen werden, werden gewerbliche Mietverträge oftmals nur befristet abgeschlossen und enthalten dafür eine Verlängerungsoption. In den Endmietverträgen zu den Objekten eines geschlossenen Immobilienfonds enthaltene Verlängerungsoptionen des Mieters haben Vor- und Nachteile für die Anleger. Zu den Vorteilen gehört ganz zweifelsohne die Tatsache, dass eine Option zur Verlängerung des Mietvertrages die Mieterfluktuation verringert, also vorhandene Mieter längerfristiger an den Mietvertrag bindet. Allerdings werden Höhe des Mietzinses, Mietdauer und Verlängerungsoptionen meist zusammen ausgehandelt. Dabei gelten in der Regel folgende Zusammenhänge:

  • Je kurzfristiger ein Mietvertrag und je eingeschränkter die Verlängerungsoptionen, desto höher der erzielbare Mietzins.
  • Je langfristiger der Mietvertrag und je umfangreicher die Verlängerungsoptionen, desto niedriger der erzielbare Mietzins.

Im Grunde genommen werden Mieter, die sich besonders lange an einen Mietvertrag binden und diesen möglichst oft und lange mittels Verlängerungsoption verlängern können, durch einen Abschlag auf den Mietzins belohnt und umgekehrt.

Nachteilig für den Fonds ist eine solche Verlängerungsoption besonders dann, wenn inzwischen die Marktmieten gestiegen sind und der Fonds die vom Mieter belegte Fläche nicht zu einem höheren Mietzins an andere Mieter vergeben kann. Hier gilt es immer die Mehreinnahmen durch einen höheren Mietzins mit den zur Gewinnung der Mieter erforderlichen Kosten zu vergleichen. Sind die Kosten zur Neuvermietung der Flächen höher, als die Differenz zwischen alter und neuer Miete, so ist eine Neuvermietung im Gesamteffekt nachteilig für den Fonds und umgekehrt. Besonders bei Objekten mit einem Hauptmieter, der einen Großteil der Mietfläche belegt, kann es unter Umständen zeitaufwändig und teuer werden, einen Nachmieter zu finden, der dann auch noch einen höheren Mietzins zu zahlen bereit ist. Besonders in solchen Fällen ist die Einnahmensicherheit durch möglichst lang laufende Mietverträge den Mehreinnahmen durch jeweils kurzfristige Vermietung zu etwas höheren Mietzinsen eindeutig vorzuziehen.

Neben den ganzen Ausgestaltungsmöglichkeiten der einzelnen Vertragswerke kommt den steuerlichen Aspekten bei geschlossenen Immobilienfonds eine ganz besondere Bedeutung zu, weshalb wie diese auf einer separaten Seite im Überblick darstellen wollen:

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